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中古マンションQ&A

徒歩5分ってどのくらいの距離ですか?

不動産広告では実際に移動する距離で測り徒歩1分=80mで計算(端数は切上)することとなっています。
従って徒歩5分は320mから400mの間の距離となります。
また、実際に、ストップウォッチ片手に自宅から駅まで歩いてみるのもよいと思います☆

マンション避難の際のアドバイスをください☆

マンションにお住まいの方のに、災害の時などの避難方法をお教えします。
災害といえば、火災、台風、地震です。マンションは普通の災害ではそれほど心配することはありませんが、災害が起こると慌ててしまい、事故につながったり二次災害になったりします。的確な避難についての心構えを日頃から知っておく必要があります。
マンションの防災・避難設備は、消防法や建築基準法などによって決められていますが、設備の種類や配置は、建物の条件によって異なります。私たちのマンションにはどんな設備があるか設置場所や機能、使用方法なども知っておきましょう。

■イザという時の避難通路
マンションでは2方向避難といって、1つの住戸から2方向の避難経路が確保されています。つまり1つは玄関から、もう1つはバルコニーから隔て板(パーテーション)を破って隣戸へ、または非難ハッチ(垂直避難口)を開けてハシゴで階下へ避難できます。なお、非常時にはエレベーターでの避難は危ないです。階段を利用しましょう。
いずれにしても普段から避難通路の確認をしておかないと、逃げ遅れるということにもなってしまいます。バルコニーの避難ハッチの位置と取扱方法なども確認しておきましょう。全体での避難訓練も大切です。

管理組合とは?

管理組合は、マンションの管理業務を執行するための機関です。最高意思決定機関である総会と業務を執行する理事会によって運営され、理事長、副理事長、複数の理事、監事、そして組合員(区分所有者)で構成されています。

■共有財産を守る管理組合
区分所有法では、「すべての分譲マンションは、区分所有者全員によって建物並びにその敷地および付属施設の管理を行うための団体(管理組合)を構成すること」を義務づけています。分譲マンションの場合、管理組合は、売主から買主に最初に1戸の所有権が移ったときに発足します。

■管理組合からの脱退はできません
区分所有者は、所有権の発生とともに組合員となり、区分所有者である限り、決して管理組合から脱退することはできません。組合員としての資格を失うのは、マンションを売却するなどして所有者を失ったときだけに限られます。その場合、新しい区分所有者が前の区分所有者の権利と義務を引き継ぐことになります。管理費を滞納したまま所有権移転した場合にはその義務も引き継ぎます。

■重要事項の意思決定は総会で
重要事項とは、予算や決算、管理規約の改正、役員選出、活動報告、事業計画、大規模修繕工事などです。総会は通常、年に1回開催され、このほか、必要に応じて臨時総会が招集されます。議事は管理規約に別段の定めがない限り、出席組合員の過半数の賛成で決めることができます。しかし、特に重要な議案の場合は、特別決議で決めなければなりません。

■議決権は、1戸1議決権
ファミリータイプのマンションの場合、総会での決議に関する議決権は、「1戸1議決権」が一般的です。総会は議決権総数の半数にあたる組合員が出席すれば成立し、通常、議事は出席組合員の議決権の過半数の賛成で決められます。

マンション総会の役割を教えてください

区分所有法では、総会(法律では「集会」)を管理組合の最高意思決定機関として年1回以上開催することを義務付けており、年1回開かれる通常総会で予算を承認して、その予算により次の1年間、マンションの維持管理を行います。通常この時に管理組合の時期役員も選出されます。
また、管理規約の設定・改定・廃止や、共用部分の変更については、総会で区分所有者数および議決権数の3/4以上の多数決となります。建て替えは4/5以上多数決です。

漏水事故を防ぐために気をつけることは?

マンションの床に使われているコンクリートは、防水処理をしていないと水を通してしまいます。マンションでは、床に防水を施してあるのは基本的に浴室だけなので、下の階への漏水には十分注意が必要です☆

■水漏事例を見てみましょう
①玄関、トイレの床を水洗いした場合
②洗濯機の排水ホースが外れた場合
③バルコニーや廊下を水洗いしたり、植木鉢に多量の水をまいたりし た場合
④バルコニーなどで夏場に子供が水遊びをした場合
⑤エアコンの排水管(排水ドレン)のつなぎ目が外れた場合

水漏れしてしまった時は、すぐに原因となっている水を止めて、床にあふれている水をバスタオルやシーツ、新聞紙などで吸い取ります。フローリング仕上げの床は、少し時間が経ってから下の階の天井にしみ出すおそれが高いので、必ず下の階の方と、管理人(管理会社)に知らせましょう。逆に、上の階からの漏水に気づいた時も、すぐに管理人(管理会社)と上の階の方に知らせましょう。

▲水漏れを防ぐ事前対策
もし、階下に漏水させた場合、階下の方に迷惑をかけるだけでなく、天井、たたみ、建具などの補修費や敷物、家具類などの損害賠償の負担をしなければなりません。万が一の漏水などによる階下の方の損害を与えた場合を考えて、保険に加入しておくことをおすすめします。マンション生活を送る上での備えとなるでしょう。

【注意点】
・玄関…
 玄関の水洗い掃除はやめましょう。
・バルコニー…
 バルコニーでの洗濯や水遊びはやめましょう。また、バルコニーの 排水口は常に掃除をしておきましょう。
・トイレ…
 紙おむつ、新聞紙、ティッシュペーパー、衛生用品などは流せませ ん。無理に流せばつまったり、溢れたりする原因となります。ま  た、ロータンクの手洗器にビー玉を置いたり、子供が蛇口にいたず らしてロータンク内に水が流れ込まなくなると、水が止まらず床に 漏水する事故も起こりますので気をつけましょう。
・浴室、洗面所…
 浴室や洗髪機能付洗面台の排水口は、毛髪などがつまりの原因とな りますので、こまめに掃除しましょう。
・洗濯機…
 洗濯機に接続している給水ホースや、洗濯機用防水パンと接続して いる排水ホースの接続状態を点検してください。
・キッチン…
 調理中の生ゴミなどが排水管へ入ったり、廃油を流し込んだりする と排水管自体のつまりの原因になりますので気をつけましょう。

身近な事故の防止で気をつけることは?

マンションにおいて日常生活で遭遇する事故には、墜落や転倒といった落下型の事故、ぶつかったり、はさまれたりといった接触による事故、中毒や溺水といった危険物による事故などがあります。特にマンションは高さがあり、転落事故や落下物による事故には十分な注意が必要になります。

①物干竿
高い位置では風も強く、洗濯物に巻き上げられ、外れて落下することがあります。竿受けにしっかり固定するようにしましょう。

②植木鉢
バルコニーに設置してある植木鉢などは、物干竿同様特に危険なものです。手すりの上に置いたり、引掛けることは止めましょう。

③玩具など
バルコニーから落とした子供のおもちゃなどは、たとえ軽いものでも高いところから落とすと強い衝撃になります。マンションのように高い建物では思わぬ凶器になることがあります。

■転落防止■
高層マンションの生活には、転落事故を防ぐための、危険に対する知識と心掛けが不可欠です。具体的には、バルコニー、階段の手すりなどには、三輪車、ビールビンのケース、オモチャ箱など、台となるものを置かないことはもちろん、幼稚園児になると自分で台を持ってきますので、日頃から注意し、目を離さないことが必要です。

修繕積立金の主な内容は?

管理費とは別に、「修繕積立金」があります。これは建物や設備を長く良好な状態に保ち、快適な暮らしと資産価値を守るために、将来大掛かりな修繕のために毎月積み立てておくものです。「修繕積立金」の金額は、適正な時期に適切な修繕を行うための計画に基づいて決めるので、マンションの規模、形状、設備や仕上げなどに応じて、積み立てるべき金額も異なります。また、お引渡し前に徴収しているのが「修繕積立基金」です。

【積立金の主な用途】
■共用部分などの定期的・計画的な修繕に必要な費用
■共用部分などに不測の事故やその他特別の事由によって発生する修繕に必要な費用
■敷地や共用部分などの変更または処分に必要な費用
■近隣のテレビ受信障害対策施設の取替などに要する費用
■その他敷地や共用部分などの管理上、区分所有者全体の利益のために特別に必要な費用

また「修繕積立金」・「修繕積立基金」の運用として、みなさまのマンションは積立マンション総合保険(共用部分のみ担保)などに加入します。

※管理費と修繕積立金は一緒に集める管理組合が多いですが、目的が違うので、別に積み立てられて、きちんと区別されています。しっかり区分経理をしておく必要があります☆

管理費の主な内容は?

管理組合が日常的に共用部分を維持管理していくための財源が「管理費」です。管理費は、各区分所有者がその持分に応じて毎月管理組合に納めています。管理費の必要額は、マンションの規模や、設備の内容、管理の内容によっても異なります。

快適な暮らしと資産価値を保つためには、掃除や点検をはじめとするさまざまな業務を管理組合が中心になって行う必要があります。こうした仕事を行うための基本的な財源が管理費です。

【管理費の主な内容】
■管理委託費…管理会社へ委託する事務管理業務、管理員業務、清掃業務、設備管理業務、非常通報業務などの費用
■共用火災保険料…共用部分などの火災保険やその他損害保険の費用
■共用水光熱費…共用部分などの水道、電気、ガスなどの費用
■小修理消耗品費…共用部分などの小修理、電球などの取り替え費用
■植栽管理…共用部分などの植栽の剪定、施肥などの費用
■その他…管理費などの講座振替費用、管理組合の運営費、予備費、その他にも、浄化槽や機械式駐車場があればその維持費用などがあります。

など、日常の管理を行うための費用として「上記のような用途に使用します。

※管理費と修繕積立金は一緒に集める管理組合が多いですが、目的が違うので、別に積み立てられて、きちんと区別されています。しっかり区分経理をしておく必要があります☆

リフォームができる部分は?

子供の誕生、成長、そして独立といったライフサイクルに合わせて、部屋のイメージや間取りを変えてみたくなります。マンションをリフォームする場合の注意事項については、管理規約に工事範囲や、届出などについて記載されていますのでよく確認する必要があります。

【リフォームできるのは専用部分だけ】
一戸建て住宅の場合、建築基準法その他の関係法令に抵触しなければ、自由にリフォームすることも可能ですが、マンションの場合はリフォームできる範囲は専有部分だけです☆

【マンションでしてはいけないリフォーム】
①バルコニーは共用部分の専用使用スペースのため、サンルームにするなどの増改築はできません。
②上下に通っている給排水管、ガス管、電気などの幹線には手を加えることはできません。
③配線や配管などのため、コンクリートの壁・柱・はり(主要構造部)に穴を開けることはできません。
④サッシや玄関ドアは共用部分のため、変更や外側の色の塗替えなどはできません。

■電気やガスの容量も確かめて
リフォームにより電気やガスの容量を増やしたい場合もあると思いますが、マンションの電気やガスは建物全体の量が決まっていますから、一戸だけで大量に使うことはできません。使える量をよく電力会社に確かめておいてください。なお、各住戸の容量をアップするためには、マンション全体で容量アップを図る必要がありますので、この場合は管理組合での対応が必要です。

■工事の時はルールを守って
リフォーム工事をする場合には、どうしても音がでますし、エレベーターを何度も利用したり、資材を廊下に置くこともあります。マンションの「決まり」を工事業者にもよく理解してもらうようにするとともに、管理組合への届出を忘れないないようにしましょう。

※土日は工事をしない、夜は工事をしないなど、周りの方への配慮が大切です☆

バルコニーにアンテナ設置はできますか?

地上デジタル放送やBS・CS放送などの共同受信システムがないマンションで、アンテナをバルコニーに設置した住戸を見かけますが、個人的に管理組合の許可なく設置はできません。マンションの外見を損なうだけでなく、万一落下して通行人などに当たった場合には管理組合が責任を問われる可能性もあります。アンテナ設置の希望者が多い場合には、理事会などが積極的に共同受信システムの導入を進めるとよいでしょう。技術の進歩やライフスタイルの変化に伴い、建設当時はなかった設備などを設置することは、マンション生活の向上とグレードアップをはかる上で、管理組合の大切な役割といえるでしょう☆